Sprzedaż Darowanego Mieszkania 2025: Jak Uniknąć Podatku i Bezpiecznie Spłacić Kredyt

Otrzymanie mieszkania w darowiźnie to często duże szczęście, ale i spora odpowiedzialność. Niezależnie od tego, czy planujesz je sprzedać natychmiast, czy po kilku latach, powinieneś znać swoje prawa i obowiązki, szczególnie te podatkowe. W niniejszym artykule przedstawiamy kompleksowe informacje dotyczące sprzedaży darowanego mieszkania, wyjaśniamy zasady opodatkowania takiej transakcji oraz kwestie związane ze spłatą kredytu i rozliczeniami z urzędem skarbowym. Dzięki temu będziesz mógł podejmować świadome decyzje finansowe i uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek ze strony fiskusa.

Sprzedaż mieszkania z darowizny – podstawowe zasady

Mieszkanie otrzymane w darowiźnie jest pełnoprawną własnością obdarowanego, co oznacza, że możesz nim swobodnie dysponować – w tym również je sprzedać. Umowa darowizny jest regulowana przez art. 888-902 Kodeksu cywilnego, który definiuje darowiznę jako bezpłatne świadczenie kosztem majątku darczyńcy. Jednak kluczowe dla konsekwencji finansowych takiej transakcji jest zrozumienie dwóch niezależnych procesów podatkowych:

Podatek od spadków i darowizn – płacony w momencie otrzymania darowizny
Podatek dochodowy (PIT) – potencjalnie płacony przy sprzedaży nieruchomości

Darowizna mieszkania a podatek od spadków i darowizn

Zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn, w 2025 roku obowiązują następujące kwoty wolne od podatku od darowizn:

36 120 zł – dla osób z I grupy podatkowej (najbliższa rodzina: małżonek, dzieci, rodzice, rodzeństwo, teściowie, zięć, synowa)
27 090 zł – dla osób z II grupy podatkowej (dalsza rodzina: np. rodzeństwo rodziców, dzieci rodzeństwa)
5 733 zł – dla osób z III grupy podatkowej (osoby niespokrewnione)

Warto pamiętać, że osoby należące do tzw. “grupy zerowej” (małżonek, zstępni, wstępni, rodzeństwo, pasierb, ojczym, macocha) mogą być całkowicie zwolnione z podatku od darowizn, niezależnie od wartości nieruchomości, pod warunkiem:

Zgłoszenia nabycia do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy
W przypadku darowizny pieniężnej – udokumentowania transferu poprzez przelew bankowy

Sprzedaż darowanego mieszkania a podatek dochodowy

Przy sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie kluczową kwestią jest czas, jaki upłynął od momentu nabycia nieruchomości. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązującym w 2025 roku:

Sprzedaż po 5 latach od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – jest całkowicie zwolniona z podatku dochodowego
Sprzedaż przed upływem 5 lat – podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym w wysokości 19% od dochodu (różnicy między ceną sprzedaży a kosztem nabycia)

Co istotne, w przypadku darowizny za koszt nabycia przyjmuje się:

Wartość nieruchomości określoną dla celów podatku od spadków i darowizn
Koszty poniesione przez darczyńcę na ulepszenie nieruchomości, jeśli nie zostały odliczone od jego dochodu

Sprzedaż darowanego mieszkania z kredytem hipotecznym

Szczególnym przypadkiem jest sytuacja, w której darowane mieszkanie obciążone jest kredytem hipotecznym. W takim scenariuszu należy uwzględnić kilka dodatkowych aspektów:

Przekazanie obowiązku spłaty kredytu hipotecznego

Gdy otrzymujesz w darowiźnie mieszkanie obciążone kredytem, możliwe są dwa rozwiązania:

Przejęcie długu – obdarowany przejmuje na siebie zobowiązanie kredytowe (wymaga zgody banku, zgodnie z art. 519 Kodeksu cywilnego)
Utrzymanie dotychczasowego kredytobiorcy – darczyńca pozostaje dłużnikiem banku, mimo przekazania własności mieszkania

W praktyce banki rzadko wyrażają zgodę na zmianę kredytobiorcy bez dodatkowego zabezpieczenia, ponieważ wiąże się to dla nich z ryzykiem. Dlatego często konieczne jest:

Przedstawienie zdolności kredytowej przez obdarowanego
Renegocjacja warunków kredytu
W niektórych przypadkach – refinansowanie kredytu przez obdarowanego

Spłata kredytu a rozliczenie z urzędem skarbowym

Spłata kredytu hipotecznego przez obdarowanego może mieć istotne konsekwencje podatkowe:

Darowizna z obciążeniem – jeśli obdarowany przejmuje zobowiązanie kredytowe, wartość darowizny dla celów podatkowych pomniejsza się o kwotę przejmowanego długu
Spłata kredytu jako darowizna – jeśli obdarowany spłaca kredyt, którego dłużnikiem pozostaje darczyńca, taką spłatę można uznać za kolejną darowiznę (tym razem na rzecz darczyńcy)

W drugim przypadku możliwe jest dodatkowe zobowiązanie podatkowe, jeśli łączna wartość darowizn przekroczy kwotę wolną od podatku.

Ulga mieszkaniowa – jak uniknąć podatku przy sprzedaży przed upływem 5 lat?

Nawet jeśli sprzedajesz darowane mieszkanie przed upływem 5 lat, możesz uniknąć podatku dochodowego korzystając z tzw. ulgi mieszkaniowej. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wymaga to spełnienia określonych warunków:

Przeznaczenie środków ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe:
- Zakup innego mieszkania lub domu
- Budowa domu
- Spłata kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe
- Remont lub modernizacja własnej nieruchomości
Zachowanie terminu – wydatkowanie środków w okresie od 2 lat przed sprzedażą do 3 lat po sprzedaży
Udokumentowanie wydatków – zachowanie wszystkich faktur, umów i potwierdzeń przelewów

Warto podkreślić, że spłata kredytu hipotecznego obciążającego sprzedawaną nieruchomość nie jest uznawana za wydatek na własne cele mieszkaniowe. Oznacza to, że jeśli sprzedajesz darowane mieszkanie z kredytem, kwota przeznaczona na spłatę tego konkretnego kredytu nie może być uwzględniona w ramach ulgi mieszkaniowej.

Procedura formalna sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie

Sprzedaż darowanego mieszkania wymaga dopełnienia kilku formalności, który wymaga formy aktu notarialnego dla umowy sprzedaży nieruchomości:

1. Dokumenty potrzebne do sprzedaży

Akt notarialny darowizny
Wypis z księgi wieczystej
Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach (czynsz, media)
W przypadku mieszkania z kredytem – aktualne zaświadczenie z banku o wysokości zadłużenia

2. Obowiązki podatkowe wobec urzędu skarbowego

Przy sprzedaży przed upływem 5 lat:

Złożenie deklaracji PIT-39 do końca kwietnia roku następującego po roku sprzedaży
Wpłata podatku w wysokości 19% od dochodu (lub wskazanie zamiaru skorzystania z ulgi mieszkaniowej)
W przypadku ulgi mieszkaniowej – złożenie oświadczenia o zamiarze przeznaczenia środków na cele mieszkaniowe

Przy sprzedaży po upływie 5 lat:

Brak obowiązku składania deklaracji podatkowej
Brak podatku dochodowego

3. Rozliczenie z bankiem w przypadku mieszkania z kredytem

Uzyskanie zgody banku na wcześniejszą spłatę kredytu
Ustalenie dokładnej kwoty zadłużenia wraz z odsetkami i ewentualnymi opłatami za wcześniejszą spłatę
Zabezpieczenie środków na spłatę kredytu z ceny sprzedaży (często poprzez depozyt notarialny)
Uzyskanie zaświadczenia o całkowitej spłacie kredytu i wniosek o wykreślenie hipoteki

Przypadki szczególne – na co zwrócić uwagę?

Darowizna obciążona kredytem a zdolność kredytowa obdarowanego

Przyjmując darowiznę mieszkania obciążonego kredytem, warto wcześniej sprawdzić swoją zdolność kredytową. Niespłacony kredyt hipoteczny może wpłynąć na możliwość uzyskania nowych zobowiązań kredytowych w przyszłości, nawet jeśli formalnie kredytobiorcą pozostaje darczyńca.

Darowizna częściowa a sprzedaż

Jeśli otrzymałeś w darowiźnie tylko część mieszkania (np. 1/2 udziału), sprzedaż całej nieruchomości wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, zgodnie z art. 195-221 Kodeksu cywilnego, regulującymi kwestie współwłasności. Ponadto, każdy ze współwłaścicieli rozlicza się z podatku dochodowego indywidualnie, według dat nabycia swoich udziałów.

Darowizna a zachowek

Sprzedając mieszkanie otrzymane w darowiźnie, warto mieć świadomość, że darowizna może być w przyszłości uwzględniona przy obliczaniu zachowku dla spadkobierców darczyńcy, zgodnie z art. 993-1000 Kodeksu cywilnego. Jeśli darczyńca zmarł, a uprawnieni do zachowku nie otrzymali należnej im części majątku, mogą dochodzić swoich praw, co teoretycznie może dotknąć również nabywcę mieszkania.

Praktyczne wskazówki przy sprzedaży darowanego mieszkania

1. Planowanie podatkowe

Jeśli to możliwe, rozważ odczekanie 5 lat od końca roku, w którym otrzymałeś darowiznę
Jeśli musisz sprzedać wcześniej, dokładnie zaplanuj wydatki mieszkaniowe w ramach ulgi
Prowadź skrupulatną dokumentację wszystkich wydatków na cele mieszkaniowe

2. Negocjacje z bankiem

Przy mieszkaniu z kredytem, rozpocznij rozmowy z bankiem o możliwościach spłaty jeszcze przed finalizacją sprzedaży
Rozważ refinansowanie kredytu na własne nazwisko, jeśli bank nie zgadza się na zmianę kredytobiorcy

3. Zabezpieczenie transakcji

Rozważ skorzystanie z depozytu notarialnego, szczególnie przy mieszkaniu obciążonym kredytem (zgodnie z art. 108-112 ustawy Prawo o notariacie)
Dokładnie sprawdź, czy na nieruchomości nie ciążą inne zobowiązania (np. służebności, dożywocie)

Podsumowanie

Sprzedaż darowanego mieszkania, szczególnie obciążonego kredytem hipotecznym, wiąże się z szeregiem konsekwencji podatkowych i formalnych. Kluczowe znaczenie ma czas, jaki upłynął od otrzymania darowizny, oraz przeznaczenie środków ze sprzedaży.

Najważniejsze zasady do zapamiętania:

Sprzedaż po 5 latach od końca roku otrzymania darowizny nie podlega podatkowi dochodowemu
Przy sprzedaży przed upływem 5 lat można skorzystać z ulgi mieszkaniowej, przeznaczając środki na własne cele mieszkaniowe
Spłata kredytu hipotecznego obciążającego sprzedawaną nieruchomość nie jest wydatkiem mieszkaniowym w ramach ulgi
Przejęcie obowiązku spłaty kredytu przez obdarowanego może wpłynąć na wartość darowizny dla celów podatkowych
Dokładne dokumentowanie wszystkich transakcji i wydatków jest kluczowe dla bezproblemowego rozliczenia z urzędem skarbowym

Pamiętaj, że każda sytuacja jest indywidualna, a przepisy podatkowe mogą ulegać zmianom. W skomplikowanych przypadkach warto skonsultować się z doradcą podatkowym lub prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości, aby uniknąć kosztownych błędów.

Najczęściej zadawane pytania

1. Czy muszę płacić podatek od sprzedaży mieszkania, które dostałem w darowiźnie?

Zależy to od czasu, jaki upłynął od otrzymania darowizny. Jeśli sprzedajesz mieszkanie po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymałeś darowiznę, nie płacisz podatku dochodowego. W przypadku sprzedaży przed upływem tego terminu, możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeśli przeznaczysz środki na własne cele mieszkaniowe.

2. Jak urząd skarbowy liczy 5-letni okres przy darowiźnie mieszkania?

Pięcioletni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Przykładowo, jeśli otrzymałeś mieszkanie w darowiźnie w maju 2023 roku, okres 5 lat liczy się od 31 grudnia 2023 roku i kończy 31 grudnia 2028 roku. Sprzedaż od 1 stycznia 2029 roku będzie zwolniona z podatku dochodowego.

3. Czy spłata kredytu na darowane mieszkanie może być uznana za wydatek mieszkaniowy w ramach ulgi?

Nie, spłata kredytu hipotecznego obciążającego sprzedawaną nieruchomość nie jest uznawana za wydatek na własne cele mieszkaniowe w ramach ulgi. Natomiast spłata kredytu zaciągniętego na zakup innej nieruchomości może być uwzględniona w ramach ulgi mieszkaniowej.

4. Co się stanie, jeśli sprzedam darowane mieszkanie przed upływem 5 lat i nie wykorzystam ulgi mieszkaniowej?

W takiej sytuacji będziesz zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19% od dochodu uzyskanego ze sprzedaży (różnicy między ceną sprzedaży a wartością nieruchomości przyjętą dla celów podatku od spadków i darowizn).

5. Czy mogę skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeśli środki ze sprzedaży przeznaczę na spłatę kredytu na inne mieszkanie?

Tak, spłata kredytu zaciągniętego na zakup innej nieruchomości jest uznawana za wydatek na własne cele mieszkaniowe i może być uwzględniona w ramach ulgi mieszkaniowej, pod warunkiem zachowania wymaganych terminów (wydatkowanie środków w okresie od 2 lat przed sprzedażą do 3 lat po sprzedaży).

Więcej podobnych artykułów na PrawnikON.